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雙方的來回拉鋸導致了鎮江、常州兩府的百姓幾乎被屠殺一空，太平軍來了殺一批，清軍來了又殺一批，幾個月下來這兩個府十室九空。部分被雙方屠殺，而更多的則是湧向了蘇州、松江等府。
自從吳汝孝從鎮江東進以來，大量蘇南富紳、百姓爲逃難避戰而前往上海地區，1854年底的幾個月，幾乎每個月都數以萬計的人口湧向上海地區。導致上海地區的人口爆增。
其商貿區由於外交、政治上的特殊原因，同時又有着餘勝軍駐防，更是成爲了這些逃難民衆的首選居住地，那些從蘇州、常州等蘇南甚至浙北等地逃亡過來的富商們更是拖家帶口之餘，還攜帶着大量的資金一同到來。
這些富豪之家都是不缺錢的主，雖然不至於和林家這等巨豪之家一樣拿出幾萬兩來都不帶眨眼，但是讓他們掏出幾個百兩甚至幾千兩銀子購買住宅安家的話還是不成問題了。
而這也就導致了商貿區開辦以來，增長幅度最快的並不是工業或者生絲、茶葉等出口貿易甚至都不是鴉`片進口貿易。而是房地產行業！
數以十萬計的人口湧入上海地區，其中的有錢人競爭購入商貿區內的住宅安家，這讓商貿區的房價、地價節節攀升。漲幅短短三個月內超過了十倍之多。
去年太平軍從鎮江東進前，商貿區內的一棟高檔社區裏的西式小洋樓連帶庭院售價不過數百兩銀子，但是如今沒有兩三千兩根本就買不到。
至於那些沿江地帶，隨便一塊地皮的價格都已經攀升到數千兩甚至萬兩以上，尤其發展較好，彙集了諸多實力洋行商行總部以及商貿區衙門、江海關衙門的原英租界沿江地帶。地價已經攀升到了動則數萬兩的恐怖數字。
而且即便如此，商貿區內的地皮以及房屋還是供不應求。幾乎整個江南地區的富人階層一股腦逃過來避難，所帶來的購買力是驚人無比的。
而商貿區面積才區區兩千畝左右而已。能夠建房的土地有限，這地價和房價不被炒到天價纔怪呢。
